Makale ve Yayınlar

Devremülk Sözleşmesinin İptali - Hisseli Gayrimenkul satışı

****Hisseli Gayrimenkul satış hakkı taşınmazın aynına ilişkin haklardandır. Bu satışın resmi şekilde yapılması gerekmektedir. Bir taşınmazın yada paylı mülkiyetin başkasına devri yada devir vaadini öngören sözleşmelerin geçerli sayılması resmi şekilde yapılmasına bağlıdır. Öngörülen şekil sözleşmenin geçerlilik şekli olup kamu düzenine ilişkindir. Davaya konu hisseli gayrimenkul satış sözleşmeleri adi yazılı şekilde yapılmış olup geçersizdir.
Tüm dosya kapsamından; Taraflar arasında 30/09/2014 tarihli bireysel bayilik sözleşmesi imzalandığı, bu sözleşmenin teminat başlıklı VII maddesine istinaden hisseli gayrimenkul satış sözleşmelerinin yapıldığı ve sıralı senetlerin davacı tarafından imzalanarak davalıya teslim edildiği, davacının imzalanan sözleşmelerden caydığına ilişkin fesih bildirimini noter aracılığı ile davalıya gönderdiği, imzalanan hisseli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin adi yazılı şekilde yapılmış olduğu, tapuda devir işleminin de gerçekleşmediği , bir taşınmazın yada paylı mülkiyetin başkasına devri yada devir vaadini öngören sözleşmelerin geçerli sayılmasının resmi şekilde yapılmasına bağlı olduğu, öngörülen şekil şartının sözleşmenin geçerlilik şekli olup kamu düzenine ilişkin olduğu anlaşılmıştır.

***Dava konusu senetler taksitli devremülk konut satışına ilişkin olarak 6502 sayılı yasanın yürürlük tarihinden sonra düzenlenmişlerdir. Yasanın bu amir hükmüne göre dava konusu senetlerin her bir taksit için ayrı ayrı nama yazılı olarak düzenlenmesi gerekirken emre müharrer olarak düzenlendiğinden geçersizdir. Bilindiği gibi emre yazılı senetler TTK 559, 560, 743 maddelerinde yazılı esaslar dahilinde devredilebilir. Buna karşılık nama yazılı senetlerin devrinde zilyedliğin devri yanında alacağın temliki sonuçları doğuracak şekilde devredilmesi gerekir. Nama yazılı senette hak sahibi olmayan bir kimseden iyiniyetle devir alındığı gerekçesiyle iktisap mümkün değildir. Senet hamili TTK 599. maddesi gereği kendisinin iyi niyetli hamil olduğu savunmasında bulunamaz. Somut olayda ciro edilen senetlerin nama yazılı olarak düzenlemesi yasal zorunluluk olmasına rağmen, emre muharrer olarak düzenlenmesi nedeniyle geçersizdir. Geçersiz olan bu senetlere ciro yoluyla hamil olan iyiniyetli olup borçlunun zararına hareket etme kastı bulunmadığı savunmasında da bulunamaz.

***Termal Tatil Köyü Devretatil Üyelik Sözleşmesinin iptaline, .../03/2014 - .../02/2015 tarihleri arasında vade tarihleri 1'er ay sıralı olarak düzenlenen her biri 100,00-TL bedelli 12 adet senet, .../03/2015 - .../01/2017 tarihleri arasında vade tarihleri 1'er ay sıralı olarak düzenlenen her biri 322,00-TL bedelli 23 adet senet, .../02/2014 vade tarihli 344,00-TL bedelli 1 adet senet olmak üzere toplam 36 adet senedin iptaline, 200,00-TL'nin davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmiş; hüküm, davalı tarafından temyiz edilmiştir.
Davacı, davalı şirket elemanlarınca aldatıcı vaad ve taahhütler ile psikolojik baskı uygulanarak 01.03.2014 tarihli devre tatil sözleşmesini imzaladığını, tatil köyünü beğenmediğini belirterek sözleşmenin feshi ile, ... olduğu bedelin iadesi ve imzaladığı senetlerin iptali istemiyle eldeki davayı açmış, davalı ise davacının konaklama yaptığını cayma hakkını süresinde kullanmadığını savunmuştur.
Sözleşmenin yapıldığı tarihte yürürlükte bulunan 4822 Sayılı Yasa ile değişik 4077 Sayılı TKHK'nun 8/1 maddesinde, “kapıdan satış, işyeri, fuar, panayır gibi satış mekânları dışında önceden mutabakat olmaksızın yapılan tecrübe ve muayene koşullu satışlardır.” şeklinde tanımlanmış olup, davalının sözleşmede belirtilen işyeri adresi olduğundan davacının, hediye tatil kazandığı belirtilerek davet üzerine gitmiş olduğu otelde, daha önceden düşünmediği ve devre tatil satın almak için de gitmediği halde, yapılan tanıtımlar üzerine hazırlıksız bulunduğu bir sırada imzalamış olduğu sözleşmenin, kapıdan satış şeklinde yapıldığının kabulü gerekir. Bu tip satışlar, tecrübe ve muayene koşullu satışlardan olduğundan, cayma hakkı ancak hizmetin ifasından sonra, başka bir ifade ile tatil hakkı kullanıldıktan sonra işlemeye başlayacak olup, bu süre içinde sözleşme askıdadır.
Konaklama belgesinde, 123 nolu odada 13.03.2014-16.03.2014 tarihleri arasında davacının tatil hakkını kullandığı anlaşılmaktadır. Söz konusu konaklama belgesi davacı tarafça da kabul edilmekte olup ihtilaf konusu değildir. Somut olayda uyuşmazlık; davacının süresinde cayma hakkını kullanıp kullanmadığına ilişkindir. O halde mahkemece, devre tatil sözleşmesinde davacının tatil dönemi ve tahsil edilen odanın niteliği araştırılarak davacının sözleşmeye uygun kullanımının bulunup bulunmadığı ve davacının konaklama belgesinde geçen kullanım dönemi ile kullandığı oda değerlendirilip sonucuna uygun karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ve yanlış değerlendirme ile yazılı şekilde davanın kabulüne karar verilmiş olması, usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir.

***Devretatile konu bağımsız bölümün sözleşmeye ekli listedeki teferruat ve mütemmim cüz niteliğindeki eşyası yıpranma süresi öncesi kullanılmaz duruma düşerse, işletmeci tarafından eşdeğer yenisi ile değiştirilir. Bu konuda doğan masraf iştirak payına eklenir.", 27. maddesi, işletme giderlerine iştirak başlıklı olup, "işletme aidatının saptanması. Devretatil sahipleri Naturhavsların ve naturland içindeki ortak bölgelerin tüm altyapı ve çevre tesislerinin tamir, bakım, yenileme ve düzenleme masrafları ile kalite artırıcı ve kullanıma yeni menkul değerler katıcı giderlere katılmakla yükümlüdürler. Bu konulara ait giderler işletmeci tarafından tesbit edilerek; devretatil sahiplerine kullandıkları Naturhavs büyüklüğü ile devre zamanı dikkate alınarak paylaştırılır.Diğer yönden tüm işletme ve yönetim giderleri aynı yöntemle tespit edilir ve paylaştırılır.N.... işletmecisi çağdaş üstün kaliteyi ve yaşam standartlarını sürekli hedef almayı ve tüketicisini bu ilkeler çerçevesinde en üst düzeyde korumak niyetiyle işletme sistemini sürekli geliştirir. Bu anlamda yapılacak modernizasyon giderleri işletme gideridir ve paylaştırılır.Birinci ve ikinci parağrafta tesbit edilip bütçelenen giderler o yılın ilk ayı içinde devretatil sahiplerinden tahsil edilir. Devretatil sahibi bu şeklide tespit edilen işletme giderlerine itiraz ve katılmaktan imtina edemez" hükümleri getirilmiştir. Devretatil hakkı sahiplerinin her yil ödemeleri gereken işletme giderlerinin İşletme için yapılan hangi masraf kalemlerinden oluşacağı yukarıda belirtilen sözleşme hükümlerinde açıklandığı gibi, işletme giderlerini belirleme hakkı ve yetkisi de davalı şirkete aittir. Yine davalı şirketin istediği işletme giderlerinin yapılmış olan ve sözleşmede belirtilen masraf kalemlerinden oluşması, yapılmayan masrafların ve sözleşmede belirtilmeyen masrafların işletme giderlerine dahil edilmemesi gerekir. Sözleşmenin 27/son maddesinde davalı şirketin tespit ettiği işletme giderlerine itiraz edilmeyeceği belirtilmiş ise de, davacılar ile müzakere edilerek sözleşmeye konulduğu kanıtlanmayan ve sözleşmeden doğan hak ve yükümlülüklerde davacılar aleyhine dengesizliğe neden olabilecek bu hüküm, 4077 sayılı Kanunun 6. maddesi kapsamında haksız şart niteliğinde olduğundan geçersizdir. İşletme giderinin belirlenmesi hakkı davalıya tanınmış ise de bu hak Medeni Kanunun 2. maddesinde düzenlenen iyiniyet kurallarına uygun olarak kullanılmalı ve sözleşmede işletme giderleri için yabancı para cinsinden belirlenip ödeneceğine ilişkin bir kararlaştırma olmadığından işletme gideri Türk para birimi cinsinden belirlenmelidir. Davalının bu hakkını kötüye kullandığı iddai edildiğinde de bunun mahkemece denetlenmesi gerekir.davacıların iddiası doğrultusunda, davalı tarafından belirlenip istenen işletme giderlerinin sözleşme hükümlerine ve iyiniyet kurallarına uygun olarak belirlenip belirlenmediği araştırılmalıdır. Bu amaçla davalının davacıların devretatil haklarının bulunduğu tatil köyüne (işletmeye) ait defter ve kayıtları üzerinde ve mahallinde inceleme yaptırılarak, sözleşmeye davacıların katılmaları gereken ve gerçekten yapıldığı belirlenen masraflar kalemlerine göre ve mevcut giderlerin piyasa rayiç ve koşullarına uygun olup olmadığı araştırılarak, davacıların ödemeleri gereken işletme giderleri Türk parası cinsinden belirlenmelidir.

****... ... Palace Hisseli Gayrimenkul Sözleşmesinin" iptaline, bu sözleşmeye istinaden senetler karşılığı davacı tarafından ödenen toplam 18.260,00-TL nin dava tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalı ... Tur Org. Şirketi'nden alınarak davacıya verilmesine karar verilmiş; temyiz edilmediğinden kesinleşen hüküm, Yargıtay Cumhuriyet Başsavcılığı tarafından kanun yararına bozulması istemi ile temyiz edilmiştir.
Dava dosyasında yer alan sözleşme maddeleri değerlendirildiğinde; sözleşmenin 2. maddesinde “İş bu sözleşmenin konusu ... OTEL İŞLETMELERİ TURİZM İNŞAAT TİCARET ANONİM ŞİRKETİ’ne ait ... ili, ... ilçesi Killi Orman mevkii G22D14C2D pafta 3015 ada 4 ve 5 nolu parsellerinin 7/10920 hissesinin satışı, satış bedeli,teslimi, site aidatı, resim, harç ve vergilerinin ödeme koşulları ile ilgili alıcı ve satıcı arasındaki karşılıklı taahhütleri kapsar.” şeklinde yer alan düzenlemesiyle satışı gerçekleşen devre mülkün malikinin davalı ... Otel İşl. Tur. İnş. Tic. A.Ş. olduğu anlaşılmaktadır. Bilindiği üzere; öncelikli olarak taraflar arasında imzalanmış sözleşme hükümlerine göre husumet düşüp düşmediği belirlenmektedir. Davalılardan ... Otel İşl. Tur. İnş. Tic. A.Ş. sözleşmeye göre malik olduğu ve dava konusu devre mülkün bulunduğu taşınmazın sahibi olduğu anlaşılmasına göre, davalılar arasında organik bağ bulunduğunun kabulü gerekmektedir.Hal böyle olunca, sözleşmede malik-sağlayıcı olarak adı geçen davalı ... Otel İşl. Tur. İnş. Tic. A.Ş.’nin diğer davalı ile arasında organik bağ bulunduğu kabul edilerek her iki davalının da ödenen bedelden müşterek ve müteselsilen sorumlu tutulmasına karar verilmesi gerekir. Bu açıklamalar ışığında mahkemece, “davanın kabulü ile taraflar arasında imzalanan 04/09/2013 tarihli YVK415 sözleşme nolu ... ... Palace Hisseli Gayrimenkul Sözleşmesinin iptaline, bu sözleşmeye istinaden senetler karşılığı davacı tarafından ödenen toplam 18.260,00-TL’nin dava tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalılardan müşterek ve müteselsilen tahsili ile davacıya verilmesine” karar verilmesi gerekirken, davalı ... Otel İşletmeleri Turizm A.Ş. açısından pasif husumet yokluğundan davanın reddine karar verilmiş olması usul ve yasaya aykırıdır. Yargıtay Cumhuriyet Başsavcılığı'nın kanun yararına bozma talebinin, açıklanan bu nedenle kabulü gerekir.

 

***Yargıtay 18. Hukuk Dairesinin 26/05/2016 gün ve 2015/22783 E. - 2016/8550 K. sayılı kararı ile bozulmasına karar verilmiştir.
Hükmüne uyulan bozma kararında özetle; “1- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 54. maddesinin 2. fıkrasında 14/11/2007 gün ve 5711 sayılı Kanunun 21. maddesi ile yapılan değişiklik ile "Böyle bir anlaşmaya varılamazsa, her gayrimenkulün ortaklaştırmadan önceki geçer değerleri, birinci fıkrada sözü geçen madde hükümlerine göre ortaklığı gidermekle görevli sulh mahkemesince ayrı ayrı takdir edilerek, bunlara Türkiye İstatistik Kurumunca yayımlanan üretici fiyat endeksi uygulanmak suretiyle her bir gayrimenkulün hükme en yakın tarih itibarıyla ulaştığı değerleri tespit edildikten sonra, bunlardan değeri en fazla olan gayrimenkulün malikine, öteki gayrimenkulleri bu değerle satın almasını teklife karar verilir ve bu teklif kabul edilip bedel ödenince ortaklık giderilmiş olur." hükmü getirilmiştir. Kanunun bu hükmü dikkate alındığında; davacı ...'nin payının ortaklaştırma tarihi olan 13.12.2004 günü itibari ile tespit edilen değerine, ortaklaştırma tarihinden itibaren 5711 sayılı Kanunun yürürlüğe girdiği tarih olan 14/11/2007 tarihine kadar Yargıtayın yerleşmiş uygulamaları doğrultusunda Türkiye İstatistik Kurumunca yayımlanan toptan eşya fiyat endeksi uygulanmak suretiyle, 5711 sayılı Kanunun yürürlüğe girdiği tarih olan 14/11/2007 tarihinden itibaren hükme en yakın tarihe kadar ise, Türkiye İstatistik Kurumunca yayımlanan üretici fiyat endeksi uygulanmak suretiyle davacının payının değerinin güncellenmesi gerekmektedir.
Bu durum karşısında, mahkemece Türkiye İstatistik Kurumunca yayımlanan toptan eşya fiyat endeksi ve üretici fiyat endeksi rakamları dosyaya getirtildikten sonra, yukarıda belirtilen şekilde hesaplama yapılması için bilirkişiden ek rapor alınması, bu şekilde tespit edilen bedelle, davacı ...'nin payının anataşınmazın şuyulandırılmasından önceki malikler tarafından satın alınmasının teklif edilmesi, verilen süre içerisinde bu teklifin kabul edilip edilmediği beklenip bunun sonucuna göre 54. maddenin üçüncü fıkrası uyarınca işlem yapılması gerekirken, davalının payının değerini sadece toptan eşya fiyat endeksi uygulamak suretiyle belirleyen bilirkişi raporu alınması ve anataşınmazda en fazla pay sahibi olana satın alınması teklifinin yapılması suretiyle hüküm kurulması,
2) HMK'nın 27. maddesine göre, kanunun gösterdiği istisnalar dışında hakim, her iki tarafı dinlemeden veya sav ve savunmalarını bildirmeleri için yasal şekillere uygun olarak davet etmeden hüküm veremez. Kanunun bu açık hükmüne aykırı olarak ve mahkemece kendisine yöntemince tebligat yapılmadan savunma hakları kısıtlanan ..., I.., ..., M...'e dava dilekçesi usulünce tebliğ edilip, göstereceği deliller toplanıp savunmaları çerçevesinde değerlendirme yapılarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, taraf teşkili sağlanmadan yargılama yapılıp karar verilmesi, doğru görülmemiştir.” denilmiştir.
Bozma kararına uyulduktan sonra yapılan yargılama sonucu mahkemece davanın kabulü ile dava konusu ... ili, Merkez, ... mahallesi 5697 ada 25 sayılı parselde kayıtlı toplam 234,10 m²'lik beş katlı betonarme mesken ve arsası vasıflı taşınmazın davalılar; ... ve arkadaşlarının bağımsız bölümlerdeki taşınmazda davacı ...'ye ait olan ve zeminde bulunan toplamda 35,98 m²'ye isabet eden 366/2400 hissesinin her bir bağımsız bölüm açısından ayrı ayrı iptali ile bu hissenin davalılar tarafından 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 54/2. maddesi gereğince satın alınması suretiyle ortaklığın giderilmesi ile davalıların tapudaki arsa payının 12/04/2019 tarihli bilirkişi raporundaki hisseleri oranında adlarına ayrı ayrı tesciline, 12/04/2019 tarihli bilirkişi raporunun kararın eki sayılmasına, taşınmazda toplam 35,98 m² alana isabet eden ve zeminde davacı adına kayıtlı olan 366/2400 hissenin değerinin 12/04/2019 tarihli bilirkişi raporu ile 54 378,39 TL olduğunun tespiti ile mahkememiz veznesine depo edilen bu bedelin tamamının kararın kesinleşmesine müteakip davacıya ödenmesine karar verilmiş, hüküm davalı ... vekili tarafından temyiz edilmiştir.Dosya kapsamına ve mahkemece uyulan bozma kararı gereğince işlem yapılarak hüküm kurulmuş olduğuna göre, yerinde görülmeyen temyiz itirazlarının reddiyle, usûl ve kanuna uygun olan hükmün ONANMASINA.

 

****Hizmet nedeniyle güveni kötüye kullanma suçundan sanığın beraatine ilişkin hüküm, katılan vekili tarafından temyiz edilmekle, dosya incelenerek gereği düşünüldü:
Katılan ile sanığın uzun yıllardır tanıştıkları, katılanın Bakırköy 14.Noterliği 13.08.2002 tarih ve 035873 yevmiye sayılı vekaletnamesiyle sanığı kendi üzerine kayıtlı bazı gayrimenkullerin satılması ve bununla ilgili olarak vekil tutulması yetkisinide kapsayan bir vekaletname verdiği, sanığın da katılandan aldığı bu vekaletnameye istinaden ...'yı vekil olarak tayin ettiği, akabinde katılanın hisseli sahibi olduğu Kartal Samandıra' da bulunan ve karayolları genel müdürlüğü tarafından kamulaştımasız el atılan taşınmazları için katılanın bilgisi dışında dava açılıp kazanıldığı ve tahsil edilen tazminat bedelinin katılana ödenmediği, sanığın bu şekilde atılı suçu işlediği iddia olunan somut olayda;
Sanık savunması, katılan ve tanık beyanları ile tüm dosya kapsamından taraflar arasındaki anlaşmazlığın hukuki mahiyette bulunması sebebiyle atılı suçun yasal unsurlarının oluşmadığı gerekçesine dayanan mahkemenin beraat hükmünde bir isabetsizlik görülmemiştir.
Yapılan yargılamaya, toplanıp karar yerinde gösterilen delillere, mahkemenin kovuşturma sonuçlarına uygun olarak oluşan kanaat ve takdirine, incelenen dosya kapsamına göre; katılan vekilinin suçun sübutuna ilişkin ve yerinde görülmeyen temyiz itirazlarının reddiyle, hükmün ONANMASINA, 12/12/2019 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.